Artigo de opinião de João Nuno Teixeira, Advogado da JPTEIXEIRA ADVOGADOS e Pós Graduado em Energias Renováveis.

Em parceria com a Renováveis Magazine:  http://www.renovaveismagazine.pt/

Nota Introdutória: A actualização do cadastro assume uma importância vital na contratação e legalização dos terrenos, bem como na logística para melhor aproveitar o recurso seja eólico, solar ou outro. Algumas perplexidades e limitações urgem identificar, o que se fará no presente artigo, de modo a auxiliar os agentes envolvidos nas energias renováveis.

     É um dado incontornável que não existe aproveitamento do recurso eólico, solar ou outro se não estiver bem definido o local onde se vai instalar o parque, seja eólico, solar ou outro.Não interessa desenvolver um parque, se não se definir e identificar com muita segurança o terreno sobre onde vai assentar materialmente todo o projecto, bem como os proprietários do mesmo.O proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem, dentro dos limites da lei e com a observância das restrições por ela impostas – 1305.º do Código Civil. Isto é, do terreno onde se pretende instalar o parque.

    No entanto, nem sempre o proprietário sabe bem qual o artigo da matriz nas finanças, a inscrição e descrição no registo predial, bem como da realidade física concreta, dita cadastral. E mesmo que saiba, muitas vezes existem insanáveis contradições.

   Regiões despovoadas, populações envelhecidas e de baixa instrução não ajudam Sobretudo quando uma grande parcela dos aproveitamentos eólicos ficam  em Serras e os aproveitamentos solares em planícies do interior de Portugal.

    Por isso, não adianta diagnosticar num dado local se existe recurso renovável susceptível de um bom aproveitamento, seleccionar a área do parque e áreas logísticas adjacentes, se o proprietário ou proprietários não identificarem plenamente o limite das parcelas, as confrontações, o tipo de ocupação do terrenos, as construções existentes, os ónus e encargos sobre o prédio, etc…Ou de todo não se identificar o proprietário.

     O promotor do projecto pode ter que realizar os doze trabalhos de Hércules e ter o risco de se tornar um trabalho de Sísifo, se na altura da contratação e posteriores registos obrigatórios, se não tiver os sujeitos e sobretudo o objecto dos vários contratos, compra e venda, superfície, arrendamento …- consoante o fim e a natureza jurídica da relação contratual que se pretende estabelecer – plenamente e objectivamente delimitados.

     Por isso, este trabalho deve ser iniciado o mais cedo possível. Para evitar complicações, adiamentos e surpresas no arranque de qualquer projecto. Até porque a má identificação do objecto e sujeitos da contratação, ou seja, se for instalado parte do parque numa parcela de terreno que não pertence ao proprietário que assinou o contrato ou se de todo não ter esse alegado proprietário legitimidade para assinar o quer que seja, pode levar a devastadoras consequências económicas e financeiras para o projecto assente numa das fontes de energia renovável disponíveis.

     Desde logo esse outro proprietário perturbado no domínio que tem sobre os terrenos pode reagir com os meios que a lei lhe fornece.  Na medida em que o seu direito tenha natureza exclusiva, o proprietário tem a faculdade de reagir contra quais quer actos de terceiro que o violem, nomeadamente através de meios extrajudiciais – Acção directa (Artigos 336.º e 1314.º do Código Civil) e legítima defesa (Artigo 337.º do Código Civil) – e dos meios judiciais, nomeadamente valendo-se da acção de prevenção contra o dano, nos casos em que seja admitida (Exemplo do artigo 1347.º do Código Civil), acção de reivindicação ou petitória ( rei vindicatio) e acção negatória.

       O fim do registo e a conexão com o cadastro visam a publicidade da situação jurídica dos prédios e a segurança do comércio jurídico imobiliário. No entanto, a realidade é outra! Como refere o preâmbulo do Decreto-Lei n.º 172/95 de 18 de Julho existem cerca de 17 milhões de prédios rústicos e urbanos dispersos por diversos registos e organizados em função de objectivos distintos. Destacam-se os serviços do Instituto Português de Cartografia e Cadastro, a Direcção Geral das Contribuições e Impostos e as Conservatórias do Registo Predial entre outros.

 Entre os vários problemas desta dispersão fundiária registral, destacam-se:

a) O desconhecimento da identidade das pessoas a quem pertence cerca de 20 % do Território Nacional;
b) A individualização e caracterização dos prédios é  própria de cada registo, pelo que, regularmente, não há correspondência entre o conteúdo das respectivas descrições;
c) As diversas disposições legais, nomeadamente as que respeitam a servidões administrativas e a restrições de utilidade pública, incluindo a Reserva Agrícola Nacional e a Reserva Ecológica Nacional, bem como as zonas de protecção de imóveis classificados, impõem condicionantes sobre áreas do território independentemente dos prédios nelas implantados;
d) As dificuldades em aplicar correctamente a lei na prevenção e combate dos fogos, bem como da exploração das riqueza e biodiversidade endémica da floresta e dos campos agrícolas;
e) Os atrasos e bloqueios na execução de intervenções urbanísticas, nomeadamente o licenciamento de operações de loteamento, de realização de obras de urbanização e edificação, a gestão do património imobiliário e na implementação de medidas de reabilitação urbana nos centros históricos.

   Esta situação teoricamente tem-se tentado inverter através da viabilização de um sistema predial único que condense, de forma sistemática a realidade factual da propriedade imobiliária com o registo predial, as inscrições matriciais e as informações cadastrais. Procuram-se soluções experimentais, fórmulas alquimistas, torna-se o território nacional uma manta de retalhos. Não da diversidade paisagística que Miguel Torga superiormente descrevia nos seus contos e romances, mas na diversidade da confusão, caos e desarmonia predial.

    Analisemos o preâmbulo do Decreto – Lei n.º 65/2011 de 16 de Maio : “…O presente decreto -lei estende às zonas de intervenção florestal o regime experimental da execução, exploração e acesso à informação cadastral. A realização do cadastro predial em Portugal tem como objectivos, por um lado, dotar o País de informação cadastral relativa à propriedade, enquanto conjunto de dados exaustivos, metódico, caracterizador e identificador das propriedades existentes no território nacional, e, por outro, permitir a identificação predial única, simplificando e desburocratizando os procedimentos de execução e de conservação do cadastro predial. Nesse sentido, foi determinado a criação do Sistema Nacional de Exploração e Gestão de Informação Cadastral (SINERGIC), pela Resolução do Conselho de Ministros n.º 45/2006, de 4 de Maio, tendo sido, posteriormente, aprovado o respectivo regime experimental da execução, exploração e acesso à informação cadastral, através do Decreto -Lei n.º 224/2007, de 31 de Maio. Considerando a natureza transversal do SINERGIC e o interesse de aproveitar as iniciativas dos vários actores que, por razões da sua actividade específica, necessitam da caracterização e identificação dos prédios e respectiva titularidade, foi determinada a criação de um subprojecto próprio no âmbito do SINERGIC, relativo ao cadastro das áreas da floresta …”

     Após a entrada em vigor Regulamento do Cadastro Predial aprovado pelo Decreto – Lei n.º 172/95 de 18 de Julho, só foi executado o cadastro geométrico de cerca de 12 % do universo dos prédios rústicos. O já regime experimental de execução do SINERGIC previsto no artigo 1.º do Decreto – Lei n.º 224/2007 de 31 de Maio é novamente alterado com o subprojecto para área florestal por força do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 65/2011 que alterou o artigo 52.º do já citado Decreto-Lei n.º 224/2007 de 31 de Maio;

     Enquanto se vai legislando, os problemas cadastrais e prediais reais e concretos continuam. Longas disputas judiciais são dirimidas ao longo de anos, com um crescente grau de complexidade para as propriedades rurais. Se não forem adjudicadas mais verbas, mais recursos humanos e materiais, provavelmente, vão ser precisos mais 15 anos para o Cadastro Predial estar concluído.

     Arrastam-se processos nos tribunais; em vez do Juiz se basear em dados objectivos e documentados como o do cadastro predial (em que se diferencia dos outros registos sistemáticos sobre os prédios devido à componente cartográfica digital – georreferenciação precisa dos prédios e suas estremas – bem como a determinação correcta das respectivas áreas e finalidades inerentes -) é quase obrigado, formalmente, a basear-se na prova testemunhal sempre falível, infestada de vícios e em alguns casos em versões ensaiadas de factos para justificar por exemplo a aquisição originária de propriedade por usucapião, este instituto que só por si já se baseia em conceitos indeterminados e de difícil consubstanciação como boa-fé, contínua, pública e pacífica, bem como de usos e costumes que tendem a desaparecer com as gerações mais velhas.

     Seria mais fácil identificar um terreno por aquilo que é e não pelo que parece e que neste caso é desgastado pela memória e pelo tempo. Por uma questão de eficiência, racionalidade de custos económicos, segurança e, sobretudo, justiça material o fim último de qualquer ordenamento jurídico -normativo

     Não pode um País esperar tanto tempo pela aplicação e execução material das suas leis. Num contexto da actual crise económica como Portugal atravessa,  o desordenamento do território  é prejudicial para quem quer investir no desenvolvimento de projectos nas áreas das energia renováveis, que como Teseu só pode seguir o fio da sua intuição para sair do labirinto burocrático e formal em que se vê envolvido na legalização e contratação dos terrenos.

       Por isso, é caso para concluir: Terreno apto procura recurso para se renovar….

  Sob pena de os investidores/promotores/ empreendedores nas áreas das energias renováveis lutarem contra moinhos de vento…

    

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